存量經濟背景下的舊建筑改造

北京上海等一線城市為代表的中國房地產市場目前已進入“存量經濟”階段，商業(yè)地產的存量盤活成為開發(fā)商目前研究的重要方向，?“商改寫”、“酒改寫”、“寫字樓升級改造”案例日益增多，舊改寫字樓、廠房的改造成為已然成為產業(yè)地產、商業(yè)地產新趨勢新發(fā)展。

?舊改為城市更新帶來了諸多變化，這對整體寫字樓市場有一定促進作用，不僅影響了新一代寫字樓項目的設計趨勢，同時帶動了北上廣等稀缺土地資源城市的更新和存量升級。

因改造帶來的變化體現(xiàn)在四個層面：物業(yè)硬件升級、共享空間打造、藝術氛圍引入以及生態(tài)辦公的營造。比如北京中糧廣場內部打造了COFCO FANTASY共享辦公空間，中融信托廣場則利用原有商業(yè)的特殊結構，設計了貫通南北的采光中庭，此類均為舊改市場上較為成功的案例。

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案例一：舊廠房改造 幸福里

幸福里位于上海長寧區(qū)番禺路 381 號，由原來的上海橡膠研究所改造而建。幸福里體量較小，占地 5908 平方米，建筑面積 11150 平方米，定位于集創(chuàng)意辦公、文化藝術產品展示及商業(yè)休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合型產業(yè)園區(qū)。

作為上海文創(chuàng)園區(qū) 2.0 時代的一個代表，就改造方面來說，幸福里一個很顯著的特點是并沒有對原有「里弄元素」進行放大，而是進行了很大程度的翻新和現(xiàn)代化處理。在這里，你看不到裸露的水泥、磚，或者老廠房的工業(yè)化空間，它更像一個現(xiàn)代化的產物。

幸福里改造檔案

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資料來源：企業(yè)官方,公開資料

（一）改造亮點：

1. 產業(yè)升級：從制造業(yè)到文創(chuàng)，功能重新定位

幸福里改造后完成了從制造業(yè)到文創(chuàng)產業(yè)的轉變，這也和周邊的資源形態(tài)密不可分。幸福里地處長寧區(qū)法華鎮(zhèn)區(qū)域，屬于上海市產業(yè)發(fā)展政策重點扶持的環(huán)東華時尚創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)。

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幸福里改造前后對比

另外，該地靠近上海交通大學法華校區(qū)與作為上海國際電影節(jié)舉辦地的上海影城，受益于這幾方面的共同拉動，該地匯集了眾多產業(yè)族群，文創(chuàng)氣氛濃厚，這也與幸福里改造后的項目定位相匹配。

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幸福里周邊

2. 空間優(yōu)化：一字型動線，暢達性好，尺度適宜

改造后的幸福里拆除了圍墻，打通了番禺路與幸福里，由原來的封閉式變?yōu)殚_放式，形成了「一」字型動線，一條主干道橫貫園區(qū)，加上項目以多個獨棟的形式存在，這就使得垂直動線上的暢達性極佳。

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幸福里動線改造前后對比

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主干道寬?6-7?米，尺度適宜，并且可形成視覺上的連貫性，也便于兩側鋪面展示。另外，開放式的設計也為周邊居民提供了分享、體驗的空間。

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主干道

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另外，園區(qū)內有眾多藝術人文雕塑，并有大量綠植，確保了景觀的豐富性。與此同時，園區(qū)屋頂上設置了一些太陽能發(fā)電設備，也呈現(xiàn)了環(huán)保節(jié)能的一面。

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園內景觀

3. ?商業(yè)配套：打造街區(qū)式商業(yè)，引入了眾多新興品牌

在園區(qū)內，幸福里在主干道兩側打造了一條街區(qū)式商業(yè)步行街，不僅為園區(qū)內的租戶提供了便利，也通過商業(yè)氣氛與文藝地標的打造導入了外部客流，增加了園區(qū)人氣。

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園區(qū)內「造作」店鋪

臺式面包店Fascino

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西班牙餐廳Snail

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網紅餐廳桃園眷村

另外，幸福里的人性化設施做得非常到位。比如每棟都設有直梯，每個樓層都設有廁所等，這一方面方便了入駐人群，另一方面也為未來提升收益回報提供了條件。

（二）兩點不足

1.?體量小，入駐企業(yè)類型單一

幸福里一期只有?1?萬多方，這限制園區(qū)容量，這也決定了其回報空間有限。目前幸福里入駐品牌多為設計類企業(yè)，高層空間多是作為店鋪人員辦公之用。

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幸福里入駐品牌（部分）

2.?配套商業(yè)聚客力與驅動力相對較弱

由于幸福里缺乏相對集中的空間，這就導致了其配套商業(yè)的聚客力與驅動力相對較弱。許多客流只是在此停留，卻并未形成實際消費，因此，導入客流能否轉化為提袋率有待觀察。另外，幸福里作為街區(qū)商業(yè)，也會受到上海多雨天氣的較大影響。

冷清的服裝店鋪

（三）經營狀況與盈利模式

幸福里園入駐企業(yè)多為成熟的文創(chuàng)企業(yè)，目前出租率辦公為?100%?，零售?90%?。幸福里前期改造投入為?6000?萬，據(jù)官方說法，現(xiàn)已全部收回成本，而這距其開業(yè)僅僅兩年多。

1.?租金相對周邊較高

從操作模式上來說，幸福里的盈利模式仍是傳統(tǒng)的租金差價。由于改造投入較高，幸福里的租金比周邊要高，周邊租金在?5?元/平米/天左右，幸福里辦公區(qū)域租金在?6?元/平米/天到?8?元/平米/天，商業(yè)在?10?元/平米/天到?18?元/平米/天。

2.?“前廠后店”模式，提升高層出租率

幸福里入駐企業(yè)不少是首次進入上海的成熟品牌，這些企業(yè)在開店的同時，也有辦公需求，因此，幸福里“前廠后店”的模式也很好地適應了這一需求。低層開店，高層辦公，有效地解決了高層出租問題。

幸福里樓層業(yè)態(tài)分布

3.?發(fā)揮場地優(yōu)勢，舉辦多種活動提升人氣，增加收益

除了固定租金收益，幸福里作為上海有代表性的文創(chuàng)園區(qū)，還通過發(fā)揮場地優(yōu)勢舉辦時尚發(fā)布會、新產品展示與定制、創(chuàng)意家居用品、藝術陳列品展覽等商務合作，在提升人氣的同時，也增加了收入來源。這也是很多創(chuàng)意園區(qū)的典型做法。

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園區(qū)內藝術展廳

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尚未營業(yè)的地球美食劇場

類似幸福里的改造項目有很多，這些改造一方面發(fā)揮了原有空間的再利用，另一方面也通過更新賦予了老廠房新面貌，增加了上海的城市活力。

上海的文創(chuàng)園區(qū)主要分為四類：設計策劃類、藝術創(chuàng)作和展示類、技術創(chuàng)新和服務外包類、時尚和休閑服務類。概括來說，已走過二十多年的上海老廠房改造文創(chuàng)園區(qū)，其歷程可以分為以下三個階段：

上海老廠房改文創(chuàng)園區(qū)三個階段

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資料來源：企業(yè)官方,公開資料 ?克而瑞咨詢制表

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文創(chuàng)園區(qū)?1.0?：粗放式自發(fā)運營，現(xiàn)已遭淘汰

最早的文創(chuàng)園區(qū)，是通過一些企業(yè)改造老廠房自發(fā)運營的，對老廠房外立面進行簡單整治后即開始對外營業(yè)；這種方式具有成本低、復制快等特點，可以以較少投入、較快投入運營，但長期下去，這種方式卻會造成園區(qū)同質化嚴重、功能缺失等弊病，最終甚至已不成其為「文創(chuàng)園區(qū)」。

文創(chuàng)園區(qū)?2.0?：以紅坊、M50、8?號橋等為代表

經歷過草創(chuàng)階段之后，上海的老廠房改造文創(chuàng)園區(qū)漸漸走向成熟階段，涌現(xiàn)了以紅坊、M50、8?號橋等為代表的典型案例。這類園區(qū)會投入較多資金與時間對老廠房進行重新規(guī)劃與建設。

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紅坊

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8號橋

在定位上，或依托主導產業(yè)聚集企業(yè)，或專注細分領域，或建立品牌特色，都是通過對老廠房或舊工業(yè)園區(qū)的改造，引入藝術、創(chuàng)意、文化等企業(yè)，從而形成一定的品牌聚集效應，并不斷發(fā)展成為有代表性的文創(chuàng)園區(qū)。如以上海著名公共文化藝術社區(qū)為人所知的紅坊、以建筑設計領域為主的8號橋、以視覺藝術領域為特色的?M50?等，在不斷發(fā)展的過程中都形成了自身特質。

在建筑改造上，它們保留了原有的工業(yè)化空間形態(tài)，比如裸露的水泥或磚墻、原有的鋼鐵結構等，具有復古氣息。置身其中既可以感觸到現(xiàn)代氣息，又可以一睹原有的工業(yè)風格。

文創(chuàng)園區(qū)?3.0?：以幸福里、寶鋼二鋼廠等為代表

作為文創(chuàng)園區(qū)?3.0?代表的幸福里與?2.0?最大的不同是，它幾乎已經完全摒棄了原有老廠房的形貌。在改造過程中，幸福里使用了大量新材料，并通過一些設計手法對原有空間進行了重新設計。也正因為這一點，相比于?2.0?，幸福里需要更多的資金投入。

另外，在改造中，幸福里將老廠房的院墻和鐵門完全拆除，將番禺路和幸福路打通連接到了一起，使周邊居民更加方便出入。這種完全開放式的園區(qū)，創(chuàng)造了一種新的消費與體驗環(huán)境，顯得更具時代感。

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寶鋼二鋼廠（效果圖）

尚未開業(yè)的寶鋼二鋼廠也與此類似。除了保留小部分原鋼廠空間之外，設計方對老廠房進行了整體調整和優(yōu)化，包括路網布局、空間的重新打造、區(qū)塊的再規(guī)劃、景觀重置等，使老廠房呈現(xiàn)出了完全不同的全新面貌。

隨著中國城鎮(zhèn)化的不斷推進，土地資源尤其是一線城市的土地資源將更為稀缺，如何更好地融合產業(yè)與其他用地，推進土地資源集約化，是上海等一線城市亟待解決的問題。

每個城市都有其內在的城市秩序與發(fā)展規(guī)律，在將老廠房改為文創(chuàng)園區(qū)之前，就應該處理好目前和將來的方案，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上探索更新實踐。

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案例二：寫字樓改造 寶鋼大廈

辦公建筑發(fā)展到現(xiàn)在，經歷過三次迭代，第一代為普通自建的辦公大樓，僅能滿足基本的辦公需求，第二代辦公建筑借鑒國外標準的寫字樓，開始注重形象配套設施；第三代辦公寫字樓有明確評價標準，比如甲級及5A設計建造標準。而第四代寫字樓，則是人性化綠色健康智能的寫字樓，以實現(xiàn)人為核心的辦公方式，構建垂直社區(qū)，實現(xiàn)價值。

據(jù)介紹，2017年北京甲級寫字樓市場供需均保持平穩(wěn)態(tài)勢，空置率小幅提高，平均租金同比增長0.4%，至人民幣332元/月/平米。從區(qū)域而言，目前北京產業(yè)疏解及轉移的大背景下，各個商務區(qū)均面臨租戶的更新升級以及樓宇的升級換代，同時也受到其他新興商務區(qū)的挑戰(zhàn)，如上地、昌平將與中關村區(qū)域形成競爭和補充，而區(qū)域內原有的IT零售逐漸撤離，并且當?shù)剞k公樓宇年限較久，這也對區(qū)域寫字樓市場發(fā)展提出了新的要求。如鼎好大廈在原有租戶撤離后重新裝修加入共享空間等新業(yè)態(tài)，為互聯(lián)網、高新科技類公司提供更加人性化、舒適化的辦公環(huán)境，考慮更多健康生態(tài)因素，而這一點，將會成為寫字樓改造新的趨勢。

上海寶鋼大廈位于上海市浦電路370號，位于浦東陸家嘴金融貿易區(qū)。寶鋼大廈樓高33層，是上海寶鋼集團公司總部所在地和國內鋼鐵交易活動的主要場所。寶鋼大廈總建筑面積達7.5萬平方米，是集貿易、辦公、酒店客房、餐飲為一體的綜合型大廈。

寶鋼大廈竣工時間為1998年，原本的舊建筑略顯沉重厚實，為了適應21世紀簡約并活潑的辦公方式，改造采用現(xiàn)代的色彩及材料板，并特意為建筑打造了新的案名概念及其品牌標識系統(tǒng)，讓整個建筑顯得既年輕又輕盈，頗具互聯(lián)網精神，給用戶一種明亮舒適的感受。

原有的材料及色彩板↓

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更新設計后的材料及色彩板↓

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光線是建筑的重要組成部分，在這個項目也并不例外：光線的進入重塑了建筑的內部空間。整個內部空間沐浴在從外部街道和中庭投射進來的自然光線中。

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改造前

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改造后

寫字樓的大堂并不應該僅僅是出入傳統(tǒng)樓宇入口，它是一個樞紐，它第三空間，在這棟辦公樓的租戶可能會在某個時刻偶遇彼此，彼此連接，碰撞更多的想法。

改造后的入口大廳的動線簡潔，沒有任何花哨的形式處理，淺色通透的材質和充足的照明，給予整個空間科技未來的利落感。?

值得一提的是，通過機電設備的空間管理，大堂的高度由原來的4.5米提升到了現(xiàn)在的5.2米，大大改善了用戶的空間體驗。

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更新前

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更新后

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垂直交通對于高層或超高層建筑來說非常重要，而且樓層越高對快速有效的垂直交通服務的需求就越大。在影響電梯服務質量的因素中，電梯的位置是最重要的因素之一，如果進入大廈的人員（租戶及其雇員、參觀者）從主入口進入后需走很長的距離才能到達電梯間、走出電梯后又需要走很長的路才能到達他想去的地方，就會給人們留下一個很不好的印象，從而影響到大廈的吸引力。

電梯間入口和電梯內部的狀況也會從總體上影響到寫字樓的吸引力。一部電梯，需要有足夠的照明、適當?shù)牡蹴斞b修、容易識別的電梯控制符號和電梯內地面的良好維護。為了使電梯內的空間感開闊一些，在電梯內的后墻上安裝鏡子或其他反光材料非常有幫助。電梯的維護狀況不良常會令電梯內的客戶懷疑大廈內租戶的信譽甚至擔心在電梯內的安全問題。

電梯服務最重要的標準是安全和快速，但電梯乘客并不是僅僅計算電梯每分鐘能上多少層，而是計算上電梯前的等待時間以及乘上電梯后在中間各樓層停留的次數(shù)。因此，要合理配置電梯的數(shù)量，并根據(jù)建筑物的層數(shù)來確定每部電梯所停留的層數(shù)范圍，以提高電梯運行的效率。

原有電梯入口場景↓

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更新設計電梯入口場景效果圖↓

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原有電梯入口場景↓

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更新設計電梯入口場景效果圖↓

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通過與原有供貨商溝通，與電梯技術人員交流，重新規(guī)劃電梯服務樓層，提升部分電梯性能品質，并對每層樓的電梯廳進行了重新改造，營造出明亮通透的感覺，進而改善等候電梯體驗。

寶鋼大廈力圖打造一個垂直辦公社區(qū)，這里將有不同背景的企業(yè)入駐，帶來不同的需求。故而在設計之初就根據(jù)規(guī)劃，設計了不同的交付標準。

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部分樓層精裝修，部分樓層租戶拎包入住，部分樓層送花園露臺（5F，24F，25F，27F)而還有部分樓層提供聯(lián)合辦公方式，適合初創(chuàng)小企業(yè)，其中頂層（29F），其層高達6.6米，可以作為為藝術展廳、會所餐廳等，給租戶更多的想象空間。

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根據(jù)寫字樓招商經驗， “每一個產業(yè)社區(qū)都應該有一個聯(lián)合辦公空間，這不僅能強有力地增加整個社區(qū)的活力，還能極大地促進整棟樓的招商?！?/span>

寶鋼大廈在改造設計之初就在裙樓區(qū)域預留了聯(lián)合辦公的空間，目前，助力打造互動與促進社交的聯(lián)合辦公品牌是——氪空間。

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設計單位根據(jù)需求和招商情況，對樓宇入口進行巧妙的設計，將建筑原有對稱的兩個入口，利用具有視覺高差的體塊設計手法進行了優(yōu)化區(qū)分，突顯建筑主入口的同時，為入駐的聯(lián)合辦公保留了獨立入口。

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天花板高度與房間尺度之間的比例適宜, 將有助于營造一個寬闊舒適的辦公環(huán)境。在改造前，大樓受新風管限制，辦公區(qū)吊頂高度僅2.35米。通過重新規(guī)劃新風管走向后，辦公室沿內墻吊頂高度做到了2.55-2.60m，保證使用者在辦公時的舒適體驗。

建筑外觀方面，引入花園，讓建筑“與植物共生”。從建筑室外環(huán)境，室內綠化環(huán)境，露臺及屋頂花園等層面，讓使用者有“親生命”的自然體驗。

室外景觀改造：移除主入口的簡易花壇，增加流暢線條的景觀；同時打開北側商鋪的空間，延伸外部休閑平臺，建筑外景營了造社區(qū)氛圍，增進了辦公社區(qū)的活力。

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更新設計后室外場景效果圖↓

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露臺及屋頂花園：在部分樓層及頂層，將原有的設備機房進行合理移位，創(chuàng)造花園露臺，為空間增加賣點及價值。

原有平臺實景照片↓

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更新設計露臺花園效果圖↓

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為讓樓宇形成社區(qū)，設計中增設小品、休息區(qū)、活動區(qū)，為工作在寶鋼大廈中的員工創(chuàng)造連接的場景。

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花園露臺、后廣場等公共空間的設計，成為了人們戶外活動的中心，而人性化的尺度與豐富的活動方式增強了人們的連接。

在業(yè)態(tài)方面，豐富一樓商業(yè)配套。如大堂的金融服務和高品質餐飲業(yè)態(tài)，首層的夾層空間引入新型食堂業(yè)態(tài)，為工作人員提供方便的同時也讓整個社區(qū)更具有活力！

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美國著名的城市規(guī)劃師簡雅各布斯認為，new ideas must use old buildings，新的想法需要老的建筑。

如深圳四川大廈立面改造項目設計引用四川的蜀文化精神，將川式傳統(tǒng)建筑的青磚、回紋花格等元素，以現(xiàn)代表現(xiàn)手法賦予建筑新的表皮，原有四個柱子的基本建筑形式依然存在，但全新的建筑立面更加傳遞出蜀文化新的生命力。

　　該項目為深圳第26屆世界大學生夏季運動會市政改造項目，位于深圳市福田區(qū)上步路，曾經是地標性建筑。包含一棟主樓和兩棟副樓，總建筑面積約45000㎡。

　 ?四川大廈是一座集商業(yè)、旅業(yè)、寫字樓為一體的綜合性大廈，主樓高25層，是四川省政府設在深圳特區(qū)的窗口企業(yè)。大廈內設有寫字樓、三星級的四川賓館、銀行、中餐廳、美容美發(fā)廳、大堂吧、商務中心、工藝品店、商場、大小高級會議廳以及為寫字樓服務的食堂。大廈主樓和副樓興建于上世紀80年代，原有建筑設計均為四根藍色柱子造型，立面簡潔，長遠的樓齡使得其外墻面陳舊、開裂嚴重，難以匹配新時期的審美和使用訴求。

以上舊建筑改造案例看來，可以充分的保證了資源的利用和節(jié)約，還在一定程度上尊重歷史，保護了歷史建筑的同時保留其文化靈魂。尊重歷史、繼承精華，從深層的角度來解決最根本的問題，在我們面對一棟舊建筑時需要去了解它的背景、歷史、環(huán)境、特點、乃至它的文脈，以及“新主人”是否需要賦予它新的靈魂與使命。簡而言之，就需要做到“對癥下藥”，才能起到好的效果。廢棄利于，才能達到最大的利于價值。

與此同時，除了反響較大的舊改案例，如盈科中心、高和藍峰等，也不乏一些改造的失敗案例。舊改失敗普遍存在的是產權問題，很多項目早些年產權出售，經營者沒有真正持有物業(yè)，導致改造受阻。

“舊改”可以說是時代變化的一個縮影，城市更新則意味著經濟體的更新、產業(yè)的更新、區(qū)域結構的更新以及未來生活方式的更新，城市“換血”也正以更新鮮、更年輕態(tài)的視角長驅直入。

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資料來源：

1.?上海市文化創(chuàng)意產業(yè)推進領導小組辦公室官網 幸福里介紹

2.?騰訊新聞：長寧幸福里，從舊廠房變身時尚產業(yè)園

3.?微信公眾號“中國寶武”相關資料